Après avoir pris connaissance des documents de l'Enquête Publique, Guy Degrendel et Michel Parsy élus municipaux et membres de l'association « Pour Mouilleron » mettent en évidence et portent un avis critique sur les indicateurs relatifs à la densité de l'habitat, le pourcentage de logements sociaux et l'accès aux primo-accédants. Ces 3 points suscitent les remarques suivantes :
La densité prévisionnelle de la partie constructible de la ZAC (16 logements/ha) est certes en progression par rapport aux lotissements antérieurement construits à Mouilleron-le-captif mais reste faible à l'égard de 2 critères :
- La nécessité, souvent évoquée, de réduire de façon significative la consommation de terrain agricole. Cette nécessité va se traduire par une densité plus forte dans le SCOT qui sera actualisé prochainement. Par ailleurs, il est fort probable que le législateur impose des seuils contraignants dans le cadre de sa politique de protection de la surface agricole.
-Le fait que la densité réellement perceptible par les habitants de la ZAC sera encore sensiblement plus faible du fait qu'elle est calculée sur 44,6 ha cessibles alors que la ZAC comporte 64,7 ha soit 20 ha non constructibles dont 14,6 ha d'espaces naturels définitivement exclus de toute construction. Ces espaces ceinturant les lots constructibles de la périphérie de la ZAC ou s'insérant entre ceux-ci le long d'une coulée verte, ramènent la densité réelle à 12 logements/ha si ces espaces naturels rentraient dans le calcul.
En conséquence de cela, nous préconisons de viser les 20 logements par ha cessible (ce qui correspond au chiffre de 16 actuellement annoncés, calculés sur une assise de 59,2 ha, intégrant les espaces naturels). Cela permet de gagner près de 200 logements. Pour y parvenir sans réduire l'attractivité de la zone, nous proposons 2 axes : 
-
Densifier très sensiblement l'habitat sur tout le pourtour de la ZAC et et de part et d'autre de la coulée verte centrale de celle-ci.
-
Introduire un petit immeuble de standing moyen dans chaque tranche. Cet immeuble dont certains appartements pourraient être accessibles à la propriété, devra se partager entre différents profils de revenus d'habitants et sera placé de préférence dans la zone densifiée présentée ci-dessus.
Le pourcentage de 15% de logements sociaux apparaît en progrès par rapport aux lotissements antérieurs mais il ne correspond pas à la réalité sociale actuelle locale où 70% des locataires potentiels sont éligibles à l'accès aux HLM et où plus de 3000 emplois de proximité sont offerts à des salariés sur les zones de Beaupuy et des Flâneries. Par ailleurs cet objectif de 15% conduirait, au terme de la réalisation du lotissement, à un taux de logements sociaux de l'ordre de 10% au lieu des 7% actuels.
Depuis l'adoption du Plan Local de l'Habitat par l'agglomération sur cette base de 15%, la donne a changé au niveau national avec un seuil de 25% (au lieu de 20% de logements sociaux à atteindre dans notre commune). On peut s'attendre à ce que la commune paie durablement des pénalités à l'Etat. Pénalités dont on annonce qu'elles pourraient être quintuplées par rapport au régime antérieur !
Conscient que le retard actuel ne peut se compenser en l'espace de 1 à 2 décennies, nous proposons néanmoins d'inscrire un objectif minimum réaliste de 20% de logements sociaux qui reste en phase avec le PLH et anticipe le nouveau SCOT encore à l'étude. Nous insistons surtout pour que la moitié de ces logements soit destinée aux revenus les plus modestes.
L'étude prévoit de réserver, sans en préciser la méthode, 10% des logements aux futurs résidents qui seront propriétaires pour la première fois. Il faut se donner les moyens pour que cette passerelle entre la location et la propriété s'inscrive dans la réalité car les 4 000€ d'aides dans le cadre du PLH de l'agglomération ne suffiront pas. Nous proposons 2 initiatives :
- Mettre en œuvre la proposition de l'architecte de Nexity lors de la présentation du projet de l'aménageur en réunion de conseil municipal et qui consistait à définir un prix de vente unique du m² de terrain à bâtir pour chaque tranche. Ceci de façon à encourager à l'achat de petits terrains et également rendre ces lots très attractifs pour les primo-accédants.
- Envisager un abondement de l'aide déjà accordée par l'Agglomération selon des modalités restant à définir et dans le respect des compétences attribuées.
Guy Degrendel et Michel Parsy
